Aux origines
d’un projet d’entreprise
Formation et Initiation
La création de Conceptions Urbaines est l’aboutissement d’un parcours dont l’origine remonte à une formation initiale universitaire – maîtrise d’aménagement et urbanisme suivie d’un DESS de droit public –, conçue avec la volonté de disposer d’une double compétence me permettant de maîtriser les aspects opérationnels et juridiques des métiers de l’aménagement et de l’urbanisme.
Cinq années durant, j’en ai exploité les acquis au sein de bureaux d’études œuvrant essentiellement auprès des acteurs publics, sur des missions d’urbanisme réglementaire qui m’ont conféré une maîtrise des documents de planification (PLU, SCOT) à tous les étages de la pyramide territoriale (communes, intercommunalités). Ce travail sur la définition des règles du jeu de la constructibilité s’est accompagné de missions d’urbanisme opérationnel à l’échelle du quartier, notamment sur des zones d’aménagement concerté (ZAC) de tous types, opérations dont j’ai progressivement fait une spécialité.
Par-delà leur évidente dimension formatrice, ces premières années d’exercice en bureaux d’études ont suscité chez moi un questionnement de fond face à la conception de projets d’urbanisme dit « opérationnel » mais dénués par la suite, pour nombre d’entre eux, de perspectives d’aboutissement concret. Autrement dit, j’évoluais dans un environnement culturellement peu concerné par cette notion de résultat déjà centrale dans ma conception du métier. Ma spécialisation croissante sur cet urbanisme opérationnel n’a rendu que plus criante cette inadéquation, alors même que la majorité des communes auraient besoin d’opérations réussies dès le premier essai au vu de leurs lourdes contraintes budgétaires.
L’école Nexity
C’est dans les rangs du groupe Nexity, plus précisément dans sa filiale Foncier Conseil (le nom ayant évolué depuis) que j’ai trouvé en 2007 la latitude nécessaire pour laisser s’exprimer ma culture de l’efficacité et du résultat. Leader national de l’aménagement foncier privé, intéressé par ma double expertise de la planification et de l’urbanisme opérationnel, Nexity recherchait alors le créateur de l’antenne Auvergne de sa filiale aménagement, de surcroît chargé du pilotage d’opérations de ZAC d’habitat. D’abord responsable des opérations en Auvergne, puis responsable développement de la région Auvergne-Rhône-Alpes, j’ai orchestré l’intervention de nombreux corps de métiers intervenant sur les opérations. Me spécialisant peu à peu sur les ZAC d’habitat, j’ai géré le montage de ces dernières en Rhône-Alpes, tout en assurant en parallèle le pilotage de la rédaction d’une procédure interne au groupe sur ce mode de réalisation.
Au bilan, le défi, qui imposait une rapide adaptation aux exigences de rentabilité et de viabilité, ainsi qu’une maîtrise assurée des fondamentaux de la gestion et de l’analyse financière, a constitué pour moi une excellente école de réalisme économique. Il a de surcroît consolidé mon expérience du suivi des opérations d’ampleur et de la relation client.
réinvestir un territoire
Alors que Nexity m’offrait à l’âge de 30 ans d’attrayantes perspectives d’évolution, j’ai souhaité quitter Lyon pour regagner l’Auvergne, territoire dont je suis originaire et auquel je suis profondément attaché, afin de concilier accomplissement professionnel et épanouissement personnel. Le projet de vie était séduisant, mais supposait l’engagement dans un autre projet, celui-là entrepreneurial, afin de créer ma propre société. Un pari ambitieux, aux enjeux financiers non négligeables, dans un secteur dominé par quelques acteurs de premier plan ; mais un pari gagnant, avec dix années de recul.
CONCEPTIONS URBAINES,
UNE VISION EXIGEANTE DE L’AMÉNAGEMENT FONCIER
De ce pari est né une société qui aura surtout permis de laisser libre cours à ma conception du métier d’aménageur foncier, résumable à une phrase : la confiance des élus nous oblige aux résultats.
Les missions classiques de l’aménageur foncier…
Conceptions Urbaines assume toutes les missions classiques inhérentes aux opérations d’aménagement :
- L’acquisition des terrains.
- Le montage des dossiers administratifs permettant la constructibilité effective des terrains, que ce soit en permis d’aménager ou en ZAC.
- Le financement des travaux de viabilisation et d’aménagement des espaces communs.
- La commercialisation des lots et macro-lots viabilisés auprès des acquéreurs de toutes natures : particuliers, constructeurs, promoteurs, bailleurs sociaux, etc.
La société accompagne également les collectivités en assistance à maîtrise d’ouvrage ou en maîtrise d’ouvrage déléguée.
Enfin, l’activité de Conceptions Urbaines peut ponctuellement dépasser le métier d’aménageur stricto sensu pour s’étendre à celui de promoteur, tout du moins dans les opérations d’habitat.
…LE RÉALISME EN PLUS
Apporter les solutions adéquates aux problématiques de logement d’une commune exige, au-delà de la seule conviction de bien faire, une vision pragmatique et lucide des réalités du marché autant que des contraintes économiques et budgétaires. Répondre efficacement aux besoins de logement des collectivités en leur coûtant aussi peu que possible et en rendant l’offre accessible au plus grand nombre, n’est-ce pas la quadrature du cercle ? C’est à tout le moins un défi, que Conceptions Urbaines travaille quotidiennement à relever.
Un aménageur
foncier responsable
Besoin primaire par excellence, l’habitat est devenu un enjeu sociétal indissociable de la valeur de responsabilité sociale aussi bien qu’environnementale. Performance écologique et mixité sociale guident les projets de Conceptions Urbaines et constituent, associées au réalisme économique, le triptyque structurant d’une philosophie de l’aménagement foncier.
À la recherche de la performance écologique…
Confrontées à la délicate question de l’étalement urbain, les collectivités sont souvent prises en étau entre une pression parfois dogmatique de la zéro artificialisation et les souhaits de logement de la population française, qui plébiscite largement la maison individuelle, quitte à favoriser cet étalement urbain (sondage Le Figaro du 7 octobre 2020). La problématique de l’habitat « durable » exige donc de concilier acceptation d’une certaine sobriété foncière – tout en évitant les défauts de l’hyperdensité –, développement de formes d’habitats réalistes et différenciées selon les territoires, et apport d’un maximum de prescriptions environnementales sur l’aménagement global des opérations.
Dans cette optique, Conceptions Urbaines s’attache à :
- Éviter le « tout bétonné/enrobé », source de concentration de chaleur, conséquence fréquente d’une vision par trop focalisée sur la seule notion de densité de logements.
- Récupérer et gérer les eaux pluviales par des modes alternatifs au « tout tuyau », permettant en parallèle la multiplication d’espaces verts dédiés (noues, bassins à ciel ouvert, etc.).
- Imposer des minima de plantations et notamment privilégier la plantation de haies végétales pour traiter les séparations entre espaces publics et privés, en mêlant différentes essences pour attirer la petite faune et éviter le dépérissement en cas de maladie.
- Intégrer en parallèle des « hôtels à insectes » dans le mobilier urbain pour contrer le déclin de l’entomofaune.
… accessible au plus grand nombre
Encore faut-il, pour que ces choix écoresponsables aient « valeur d’exemple » et soient pleinement acceptables, qu’ils soient accessibles au plus grand nombre : un projet d’aménagement de quartier, aussi séduisant soit-il, a peu de chances de dépasser le stade des esquisses d’architectes si sa réalisation implique des prix de constructions et/ou de terrains incompatibles avec le budget des habitants locaux.
De mes premières opérations conduites en autonomie a découlé la conviction jamais démentie qu’il est possible de mener à bien des projets conformes aux attentes des collectivités tout en restant accessibles pour une majorité de primo-accédants.
Bilan et perspectives
Onze ans après sa création, Conceptions Urbaines est arrivée à maturité et a atteint les objectifs fixés à sa naissance.
En effet la société :
- A fait sortir de terre quelque 324 logements dans le cadre d’opérations sur les secteurs de Clermont-Ferrand et Lyon.
- S’est imposée comme l’un des principaux aménageurs fonciers privés à maîtriser la procédure de ZAC en Auvergne.
- S’est diversifiée au-delà de la mission classiquement attribuée à ce métier, à savoir le lotissement de pavillons libres.
- A continuellement accru ses fonds propres afin d’asseoir sa crédibilité auprès des acteurs bancaires.
À la fois polyvalente et solide, présente sur deux grandes agglomérations françaises, forte de ses références et de retours positifs sur ses opérations achevées, Conceptions Urbaines est adossée à des bases saines qui constituent autant de principes directeurs à respecter pour que demeure demain ce fondement simple d’une philosophie de l’aménagement foncier : la confiance des élus nous oblige aux résultats.
Cyrille REVEL
Président de Conceptions Urbaines
